en iyi kiralık daire ve satılık daire ilanı sitesi, ücretsiz emlak ilanı ver

Hayırlı Emlak Temsilcisi olmak ister misiniz? Eğer evet diyorsanız iletişim bölümünden bilgilerinizi gönderin!

TAHLÄ°YE DAVALARI

Tahliye davaları Borçlar Kanunu (BK) 260 vd. maddeleri ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun (GKKK) da düzenlenmiÅŸtir. Özel kanun olan 6570 sayılı kanunun uygulanmadığı durumlarda BK? nun ilgili maddeleri uygulanmaktadır. 6570 sayılı kanun Belediye teÅŸkilatı olan yerlerle iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (örtülü olmayanları hariç) kiralamalarında uygulanır. 6570 sayılı kanun hükümleri kiracı aleyhine deÄŸiÅŸtirilemez, ama lehine deÄŸiÅŸtirilebilir. BK sisteminde kiraya verenin tek taraflı irade beyanı ile sözleÅŸme sona erdirilebileceÄŸi halde 6570 sayılı kanuna göre akdin akıbeti hakim kararına baÄŸlıdır.

6570 SAYILI GKKK GÖRE TAHLÄ°YE SEBEPLERÄ°

Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/a)

Davacı kiralayan, kiralayan ölmüÅŸse mirasçılarıdır. Kiralayan olmayan malikin dava hakkı yoktur. Davalı ise kiracıdır. Dava açma süresi; yazılı taahhüt tarihinden itibaren (1) ay?dır. Kiralayan taahhüt tarihinden itibaren (1) ay içinde ya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açacak veya aynı (1) ay içinde icra takibi yapacaktır. Yargıtay, tahliye taahhüdü ilk kira sözleÅŸmesine bir madde olarak yazılmışsa veya ilk kira sözleÅŸmesi ile aynı tarihi taşıyorsa, kiracı müzayaka halinde olduÄŸundan geçerli kabul etmiyor. (Buna iliÅŸkin 04.10.1944 gün ve 15-20/28 sayılı Yargıtay Ä°çtihatları BirleÅŸtirme Kararı halen yürürlüktedir.) Uygulamada; taahhüt noterden verilmiÅŸse, kiracının imzayı inkar hakkı yok. Ancak taahhüt adi olarak yapılmışsa, imza inkar edildiÄŸi takdirde mahkemece imza örnekleri alınarak Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılıyor, sonucuna göre karar veriliyor.

Ä°htiyaç Sebebiyle Tahliye:

Mesken ve İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/b-c)

Buna göre kiralayan; kendisi veya eÅŸi veya çocuklarının mesken veya iÅŸyeri ihtiyacı için kira sözleÅŸmesinin bitiminden itibaren (1) ay içinde tahliye davası açabilecektir. Tahliye davası açabilmek için ?kiraya veren? sıfatına haiz olmak gerekir. Bu davayı kiralayanın yanı sıra malik ve intifa hakkı sahibi de açabilir. Dava kiracıya karşı açılır; eÄŸer kiracılar birden fazla ise, davanın hepsine birden yöneltilmesi gerekmektedir. Zira tahliye borcu, bölünebilecek nitelikteki borçlardan deÄŸildir. Kira sözleÅŸmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaktır; ama dava açılacağı daha önceden veya bir aylık süre içinde kiracıya bildirilmiÅŸse, davanın bildirimini takip eden dönem sonuna kadar açılması mümkün hale gelecektir. Dava açıldıktan sonra veya ihtar çekildikten sonra kira parasının ihtirazı kayıtla alınıp alınmamasının önemi yoktur. Bu durumda kira bedeli alınabilir. Bu davada mahkemece aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi olup olmadığı hususu olup, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/d)

Bu davada yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde iktisap durumunu, ihtiyacını, tahliye isteÄŸini ve aksi halde tahliye davası açacağını kiracıya bildirmek kaydıyla, gene iktisap tarihinden baÅŸlayarak altı ay sonra tahliye davası açabilecektir. DiÄŸer ihtiyaç sebebiyle açılan davada söylenenler bu dava içinde geçerlidir.

Yeniden Ä°nÅŸa Veya Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/ç)

6570 Sayılı Kanunun konuya iliÅŸkin mad. 7/ç hükmüne göre ?taşınmazı yeniden inÅŸa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, geniÅŸletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikamet veya faaliyet mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin sonunda? kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu dava da kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Davayı kiralayan açar, ancak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında olduÄŸu gibi, kiralayan durumunda olmayan malikinde bu davayı açma hakkı bulunmaktadır. Keza aynı ÅŸekilde bu dava için de önceden ihtar gerekli deÄŸildir. Ancak gerekmemekle birlikte ihtarname gönderilmiÅŸse, bu durumda bu davada dönem sonuna kadar açılabilir. Bu davada en önemli husus, yeniden inÅŸaya, esaslı tamir ve tadilata iliÅŸkin olarak hazırlanan tadilat projesinin mahkemeye sunulmasıdır. KeÅŸif sırasında teknik bilirkiÅŸiler, söz konusu tadilat sırasında taşınmazda kiracının bulunmasının fennen mümkün olmadığını bildirilerse, mahkemece tahliyeye karar veriliyor. Dolayısıyla yapılacak tamir ve tadilatın esaslı surette olması ve bunlar yapılırken mecurda kiracının oturmasının fennen mümkün olmaması gerekmektedir.

Bir Kira Yılı Ä°çinde Ä°ki Haklı Ä°htar Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/e)

Buna göre, kira bedelini ödemediÄŸinden dolayı bir yıl içinde iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine kira sözleÅŸmesinin hitamında, kiralayan tarafından tahliye davası açılması mümkün bulunmaktadır. Buradaki ?bir yıl? tabiri ?bir kira yılı? ÅŸeklinde anlaşılmalıdır Ä°ki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası da, kira süresinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde açılmalıdır. Bu dava için

a-Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi,

b-Bu iki ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içinde baÅŸka baÅŸka aylara ait olması,

c-İhtarların muaccel olan kira bedellerini kapsaması,

d-Davanın kira süresinin hitamını takip eden bir ayın içinde açılmış olması gerekmektedir.

Kiracının veya eÅŸinin aynı belediye sınırları içinde meskeni bulunması sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.7/son)

Kiracının kirada oturduÄŸu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde kiralayan her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu dava süreye baÄŸlı deÄŸildir. Ancak her zaman kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması her zaman tahliye sebebi olamaz Gerçektende, bu hususta tahliye davasına muhatap olan kiracının saÄŸlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel ÅŸartları mutlaka dikkate alınmalıdır. Mesela romatizmal hastalıkları bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde çok rutubetli bir bodrum kata sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluÅŸturmayacaktır. 6570 sayılı K. mad. 7/2 hükmüne göre tahliye davasını açmaya sadece malikin yetkili olduÄŸunu da belirtmeliyiz . Oysa buraya kadar incelediÄŸimiz tahliye sebeplerinde dava açma hakkı, kural olarak, kiraya verenlere tanınmıştı. Ancak bu dava, malik tarafından ?her zaman? açılabilecektir. Demek ki malik sıfatına sahip olan kiraya veren, incelemekte olduÄŸumuz tahliye davasını açmak için süresin sonunu veya iktisap tarihinden itibaren altı ayın geçmesini beklemek zorunda deÄŸildir.

Fuzuli İşgal Sebebiyle Tahliye: (6570 sayılı K.mad.12)

6570 sayılı kanun, kira sözleÅŸmelerinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından baÅŸkasına kiraya verilmesine (alt kirayı) veya kiracının kiracılık hakkını devretmesini (kiranın devrini) caiz görmemiÅŸtir. Keza, kiracının terk ettiÄŸi taşınmazı baÅŸkasına herhangi bir sebeple iÅŸgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Buna karşılık, sözleÅŸmenin asıl amacı itibariyle baÅŸkalarına kiraya verilmesi gereken veya mutat olan otel, pansiyon öÄŸrenci yurdu gibi yerler ise, bu hükmün dışındadır. Ne var ki, taşınmazın ?tamamının? baÅŸkasına kiraya verilmesi veya taşınmazın ?tamamı? için kiranın devri gene yasak kapsamına alınmıştır. Ä°ÅŸte, belirtilen yasaklara aykırı davranılmışsa, taşınmaza kiracı veya devralan sıfatıyla girenler ya da taşınmazı herhangi bir sebeple iÅŸgal edenler aleyhine hiç bir ihtara hacet kalmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Bu takdirde devreden kiracıya akde aykırılıktan, iÅŸgal edene karşıda fuzuli ÅŸagillikten dolayı birlikte veya ayrı ayrı dava açılabilir.

BORÇLAR KANUNUNA GÖRE TAHLÄ°YE SEBEPLERÄ°

Akde aykırılık nedeniyle tahliye davası: (Borçlar K. mad.256)

BK md. 256 genel bir hüküm olup, hem BK, hem de GKKK kapsamına giren yerler için uygulanır. Bu maddeye göre kiracının akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleÅŸmeyi hemen feshedebilecektir. Malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiraya verenin bu yola baÅŸvurabilmesi için, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtar etmesi ve münasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir ÅŸekle tabi deÄŸildir. EÄŸer kiracı, kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse , ihtara da gerek yoktur. EÄŸer yapılan ihtar amacına ulaÅŸmışsa, yani kiracı ihtar üzerine, yani kiracı ihtar üzerine sözleÅŸmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermiÅŸse, artık kiraya verenin sözleÅŸmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediÄŸi takdirde ise tahliye davası açılabilecektir. (EK-6 Örnek dava ve cevap dilekçesi)

Temerrüt nedeniyle tahliye: (Borçlar K. mad.260)

Kiracı muaccel olan kira bedelini altı ay ve ya daha fazla süreli kira sözleÅŸmelerinde otuz günlük; daha az süreli sözleÅŸmelerde altı günlük süre içinde ihtarname tebliÄŸine raÄŸmen ödemezse temerrüde düÅŸmüÅŸ olur. Buna göre, kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracısına bir ihtarda bulunacak ve bu ihtarla hem ödeme için 30 günlük süreyi bildirecek, hem de süre sonunda sözleÅŸmeyi feshedeceÄŸini açıkça belirtecektir. Ayrıca ödenmeyen kira miktarının da ihtarda gösterilmesi gerekir. Kiracı, verilen mehilin sonunda kira borcunu öderse, mesele kalmaz. Kiralayan ihtarnamede fazla kira talep etse dahi, kiracı ihtilafsız kira bedelini 30 günlük süre içinde ödemek zorundadır. Aksi halde temerrüde düÅŸecektir. Dava 30 günlük sürenin sonunda açılabilir. Kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. (EK-7 Örnek dava dilekçesi)

Sürenin Dolması veya Feshi Ä°hbar Üzerine Sona Erme:

EÄŸer kira sözleÅŸmesi belirli süreli ise , süre bitiminde her iki taraf da sözleÅŸmeyi sona erdirme imkanına sahiptirler. Kira sözleÅŸmesinin belirsiz süreli olması durumunda ise, sözleÅŸmenin nasıl sona erdirileceÄŸi probleminde ise her ÅŸeyden önce taraflar arasındaki sözleÅŸmeye itibar edilmiÅŸtir. EÄŸer tarafla feshi ihbar mevzuunda bir düzen kabul edilmiÅŸ ise, ona uyulacaktır. Åžayet taraflar arasında bu hususa deÄŸinilmemiÅŸ ise, belirsiz süreli kira sözleÅŸmelerinin sona erdirilmesi ÅŸu ÅŸekilde olacaktır:?MefruÅŸ olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, maÄŸaza, mahzen, samanlık, ahır? ve bu gibi yerler, mahalli adet baÅŸka bir dönemde tayin edilmiÅŸ deÄŸilse, altı aylık sürenin bitimi için ve her halde üç ay önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir. (BK262/2f) ?mefruÅŸ apartman, yahut müstakil odalar yahut süknaya mahsus mefruÅŸat? ancak bir aylık dönemin bitimi için ve iki hafta önce yapılması gereken bir ihbar ile feshedilebilecektir.(BK262/2f2 DiÄŸer menkul ÅŸeyler her istenilen zaman için ve üç gün evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile akdi feshedebilirler.